土地の評価方法
土地の評価の原則
- 現況の地目
- 実際の地積
宅地の評価単位
宅地の評価方法
- 路線価方式
- 倍率価方式
土地の評価の原則
宅地や畑、田、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地といった土地の価額は、以下の原則を元に評価します。
現況の地目
土地の価額は、相続や贈与などによって取得した時の現況から判定された地目ごとに評価します。
なお登記簿上の地目と現況の地目が一致しないことがありますが、この場合の地目の判定は、必ずしも登記簿上の地目ではなく、相続や贈与などで取得したときの現況で判定します。
実際の地積
土地の地積（面積）は、相続や贈与によって取得した時点での実際の面積によって評価します。
地目と同じく登記簿上の地積と実際の地積が異なることがありますが、相続税等の課税上は、登記簿の地積によらず実際の地積によることとなります。
ただし、このことは、すべての土地で実測が要求されるということではありません。
宅地の評価単位
宅地の価額は利用の単位となっている1区画の宅地ごとに評価します。
なお、相続、遺贈又は贈与により取得した宅地は、原則として、取得者が取得した宅地ごとに判定されます。
宅地の価額を評価する際の『利用の単位となっている1区画の宅地』は、必ずしも1筆の宅地から成るとは限らず、2筆以上の宅地から成る場合もありますし、反対に1筆の宅地が2画地以上の宅地として利用されていることがあります。
利用の単位の現況に応じて、例えば自用地、貸宅地、貸家建付地などに区分して、利用単位ごとに評価をすることになります。
宅地の評価方法
財産評価基本通達によると評価する宅地が、市街地的形態を形成する地域にある宅地は路線価方式により、それ以外の地域にある宅地は倍率方式により評価されます。
評価が必要な宅地がどちらの評価方式によって評価されるのかを調べるときには、税務署に備え付けられている『相続財産評価基準書』の『路線価図』又は『倍率表』で確認することができます。
路線価方式
路線価方式とは、評価しようとする宅地が面している道路に付された標準価額である路線価に地積を乗じて評価する方式です。
路線価は、標準的な形状の宅地の価額であるため、その宅地の奥行き、間口、道路との関係や形状などによっては、加算や減算が行われます。
＜計算式＞（路線価＋加算－減算）×地積（面積）＝評価額
倍率方式
倍率方式は、評価しようとする宅地の固定資産税評価額に鉱区税局長の定める一定の倍率を乗じて評価する方式です。
固定資産税評価額は、各自治体が発行する評価証明書で確認することができ、倍率は税務所に備え付けられている『評価倍率表』で確認することができます。
＜計算式＞評価が必要な宅地の固定資産税評価額×評価倍率＝評価額
※倍率方式の場合には路線価方式と異なり、奥行きや間口等の状況による加算・減算の修正をする必要はありません。
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